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任意売却Q&A

競売で落札された場合、どうなりますか?

落札後、強引に居座る場合、落札した人(業者)が簡易訴訟を起こせば裁判所の執行官が、かぎ屋・運送屋を同行させて、家屋の中の荷物をまとめて持ち出してしまいます。荷物を返してもらう場合もまた費用がかかります。

3,000万円の借金(ローン残債務)があり、競売により1,300万円返済しましたが、残りの債務はどうなりますか?

返済義務があります。他に不動産を持っている場合は、その不動産も競売の対象となります。後に不動産を収得した場合も同様です。完済するまでその債務の返済義務からは逃れられません。連帯保証人がいらっしゃれば、その方にも残債務の請求が行きます。

競売が行われた場合、住んでいる者に何らかの費用は出るのでしょうか?

費用は一切出ません。落札した人(業者)が引っ越し費用を出してくれる可能性もありますが、基本的には費用を出す義務はありません。任意売却であれば「引っ越し費用」は交渉により、捻出できる場合があります。

任意売却とは?

任意売却とは、金融機関から強制されるのではなく、債権者の合意のもと、債務者の側が主体となり担保不動産を売却するものです。
債権者との交渉により、引っ越し代等がもらえる場合が有ります。
場合によっては生活資金の捻出も可能。

任意売却した後の残債務(いわゆる無担保債権)はどうなるのか?

無担保債権として残った債権は、金融機関からサービサーという会社に譲渡された後、債務者はサービサーと話し合いをすることになります。通常、サービサーは無担保債権を残債務の1~10%で買い取る場合が多いため、債務者は残債務の数パーセント位の一時金を支払うことで残債務の処理が出来る可能性が有ります。また、一時金が無い場合は5千円~3万円位の間での分割返済が出来る可能性があります。

任意売却ができないことは有るのでしょうか?

任意売却が認められないことはしばしば有ります。
債権者・金融機関の方針の場合も有りますし、債権者と債務者の関係がこじれた場合なども認めてくれないことがあります。債権者・抵当権者・金融機関がお客様の物件は任意売却よりも、競売の方が高く売れると判断した場合にも任意売却には応じてくれないことが有ります。とくに、債権者がUR(都市再生機構)の場合、全額償還以外は認めてくれない可能性が高いです。

任意売却をしたいけど連帯債務者・連帯保証人に連絡が取れない場合は?

連帯債務者または連帯保証人の同意が無いと任意売却には進めません。この場合には競売で不動産を売却します。

任意売却は業者を使うべきかどうか?

個人(債務者)が行うことも可能ですが、数多くの書類の作成を不備なく行う必要があり、専門知識が無いと難しいです。さらに債権者との交渉もあり、これは一日に何回も行わなければいけない場合もあります。もっとも難しいのは不動産の販売活動や不動産の売買契約書・重要事項説明書の作成です。これは一般人が容易にできるものではありません。これらのことを考えると費用的・労力的にも任意売却業者に依頼するのがよいでしょう。

任意売却業者の稼ぎはどこで発生するのか?

不動産会社(任意売却業者)の稼ぎは不動産売買に係る仲介手数料です。任意売却では仲介手数料は売却代金に含まれるので買主か債権者が払うようなイメージになります。任意売却を依頼した側は一切の費用はかかりません。

任意売却を途中で中止する事はありますか?

あります。主に以下の通りです。
(1)依頼主との連絡ができなくなった場合。
(2)販売価格が相場をかけ離れて高い場合。
(3)競売までの時間が無い場合。

一般的な不動産屋と任意売却専門業者との違いは?

住宅ローンの残っているマンション売却は、債権者などとの交渉があるので、非常に手間と時間がかかります。さらに非常に専門性が高いのと、薄利な為、特に大手不動産会社では任意売却を行わないか、または技術的にできない場合が多いようです。

支払い約定書・支払誓約書とはどのような意味合いを持つのか?

任意売却が終わった後に残る住宅ローンの返済をするという宣誓書です。これは法的拘束力を持つ公正証書として提出をすることになります。
公正証書とは、裁判などの手続きを経なくても給料の差し押さえ等が出来ます。任意売却後には債務は一切残らないというわけではなく、任意売却終了間際にこの支払誓約書・支払約定書を取られてしまえば、残債務は支払うことになります。

入札期間が1ヶ月後に迫った場合は?

任意売却はほぼ不可能です。1ヶ月間の間に物件の購入者を探し、抵当権者との交渉で合意を取り付け、代金を弁済するのが時間的に不可能です。

住宅ローンを滞納するとどうなりますか?

大抵3ヶ月間は手紙による督促がくるだけで電話による督促などはありません。滞納期間3ヶ月では競売にはかけられません。しかし、この期間に速やかに次の事を検討する必要があります。

  • 住宅ローンの支払方法の見直しをする。
  • 任意売却で自宅の売却をする。
  • 弁護士を通して個人版民事再生法ローン特例を使い、裁判所に月々の減額要請をする。

通常の住宅ローンは、6ヶ月間延滞住宅金融公庫の場合、一般銀行の場合は3ヶ月で処理することも有り)すると “期限の利益の喪失”となり、債務が保証会社に移行します。それと、最低限、債権者からの電話は誠意をもって対応したほうがよいです。担当者が「返済する気が無い人だな」と感じれば競売申し立ては避けられません。

期限の利益の喪失とはなんですか?

たとえば、4,000万円を借りて30年ローンを組んでいたとしても、滞納を規定された回数以上起こしてしまうと、すぐに残債務分の債務を一括で返済することを要求されます。経済的な意味の「期限の利益」は、「期限が来るまでに返済しないことによって、債務者が享受できる利益」を示します。
住宅金融公庫の場合は延滞6ヶ月ですが、他の金融機関では3ヶ月ということもありますが、過去の返済状況によって債権者のとる態度は大きく変化します。

住宅ローンの月々の支払いを減額してもらうことは可能ですか?

可能です。金融機関、又は住宅ローン会社に支払いの条件の変更を申し入れ、月々の支払い、ボーナス払いの減額を行う事が出来ます。受け入れられれば月々の返済額は減りますが、返済期間は延びるので、結果的に返済総額は増えます。また、今現在無職であるとか、他の支払いを滞納している場合などは受け入れてもらえない可能性があります。また、これらは返済を滞納する前に行わなくてはいけません。

離婚後の住宅ローンについて

妻(夫)が連帯保証人になっている場合は、債務から逃れることはできません。この場合も早めに任意売却をしたほうが有利です。

連帯債務者と連帯保証人って違うのですか?

連帯債務者とは、ローンを借りた債務者と一緒に返済していく人のことです。連帯保証人よりさらに責任が重く、債務者が返済に行き詰っていなくても請求される場合もございます。
連帯保証人とは、債務者がローンを支払うことができなくなった場合に、債務者に代わり支払う義務を持つ人のことです。債務者本人に支払い能力がない場合に限って、債権者は債務者の支払い能力の有無に関わらず、連帯保証人に返済を請求できます。
保証人は、債務者が返済不能になったときに、債務者に代わって返済義務を負う人のことです。連帯保証人との違いは、保証人は債権者に、先ずは債務者に請求するように言い渡すことができます。また連帯債務者、連帯保証人、保証人は離婚をしたとしても変更する事は容易ではありません。

サービサーとは何ですか?

従来、弁護士にしか許されていなかった債権回収業務を、弁護士法の特例としての「債権管理回収業に関する特別措置法(サービサー法)」により許可を得た民間会社が、不良債権の処理等促進のため債権管理回収業を行うものです。債権回収に必要な色々なサービスを総合的に提供することから、サービサーと呼ばれています。

求償権とは?

求償権とは(民法459条)
保証人が主たる債務者に代わって貸金等を支払った(返済した)場合には、支払った分は後に、主たる債務者に対して返してくれるように請求できる権利です。

債権者から紹介された業者に依頼をした場合は?

紹介業者は債権者側に立った任意売却を進める可能性があります。引っ越し費用などの金銭問題はシビアに取り扱われ、依頼者側(債務者側)の意向が全く反映されない可能性があります。 特に大きなデメリットは残債務についての支払い条件の交渉などは債権者が大きな主導権を持つと言うことです。

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