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競売とは

不動産担保ローンの支払いを怠ると通常3か月程度で「期限の利益の喪失」の内容証明が届きます。
「期限の利益」とは分かり易く言うと、毎月分割で弁済を行える約束と言う事です。

この内容証明が届くと、残債務を全額一括で払わなければならなくなり、通常以後の返済条件の変更は難しくなります。
担保権者である債権者(おもに金融機関)にとっては、一括回収の準備段階となります。

その後、債権者としては債権を回収するため、裁判所に対し「この不動産を換金して債権の充当に充てさせてくれ」と 「競売の申し立て」をします。
裁判所は申立て書類等を審査し、不備が無ければ 「競売開始決定」をし、裁判所からの通知が届く事になります。競売開始決定がされると、登記簿に 「差押」登記がなされ、不動産鑑定士による「評価書」の作成(入札に参加するにあたり、最低の入札金額などを示した資料)執行官による「現況調査報告書」(入札に参加するにあたり、物件の内部の写真などが記述された資料)作成がされ、さらに物件明細書作成が終わると「売却条件の検討」(入札開始の時期・価格の設定)が行われます。

ほどなく、売却実施命令が出ますと売却日時が公告され、「期間入札の開始」となります。
「開札日」に最高価格にて入札した人が落札して、無事、売却許可決定を経ると、「代金納付」がされ 「嘱託登記」により、強制的に所有権移転が行われます。

この後は、競売落札者との交渉を経て、任意での立ち退きが成就されない場合は競売落札者から、裁判所に対し、訴訟手続きをとらずに「引き渡し命令」を出されて明け渡しの 「強制執行」をされてしまいます。 「強制執行」になると期日を決めてそれまでに立ち退きをしなければ、強制的に荷物を運び出され同時に鍵も変えられてしまうという、最も望ましくない形となります。

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